Investissement locatif : les 5 indicateurs pour mesurer la rentabilité réelle d'un bien en 2026

Vous avez repéré un appartement affiché à "6 % de rentabilité" et vous vous demandez peut-être si l'affaire est aussi belle qu'elle en a l'air. Entre le crédit, les charges et une fiscalité qui a encore bougé, ce chiffre dit rarement toute la vérité. Voici les 5 indicateurs à suivre pour mesurer la rentabilité réelle d'un investissement locatif en 2026.

Rentabilité locative brute : un calcul simple, mais trompeur

La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels par le coût total d'acquisition, puis en multipliant par 100. C'est un bon premier filtre pour comparer deux annonces, mais il ignore les charges, les impôts et le crédit.

Prenons un exemple : un T2 ancien acheté 186 000 €, plus environ 14 000 € de frais de notaire, et loué 850 € par mois hors charges. Ses 10 200 € de loyers annuels, rapportés aux 200 000 € investis, donnent une rentabilité brute de 5,1 %.

Le calcul est un peu naïf... et souvent présenté de façon flatteuse : rapportés au seul prix affiché, les mêmes loyers font grimper le chiffre à 5,5 %. Or dans l'ancien, les frais de notaire pèsent en général 7 à 8 % du prix, voire un peu plus depuis que la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation en 2025 (les primo-accédants y échappent, pas les investisseurs).

1- Rentabilité nette : le poids des charges du propriétaire

La rentabilité nette se calcule en retirant des loyers toutes les dépenses qui restent à la charge du propriétaire, avant impôt. C'est le premier indicateur vraiment utile, car ces charges absorbent facilement un cinquième des loyers.

On y retrouve la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance du propriétaire, l'entretien et, le cas échéant, les frais d'agence. Pour le T2 de notre exemple (200 000 € frais compris, 850 € de loyer mensuel), comptons 900 € de taxe foncière, 500 € de charges non récupérables, 150 € d'assurance et 600 € d'entretien. Avec 2 150 € de charges par an, la rentabilité nette tombe à 4 %.

Quant à la taxe foncière, sa base n'a augmenté que de 0,8 % en 2026, mais après +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +1,7 % en 2025, soit plus de 14 % en quatre ans, hors hausses de taux locales.

2- Rentabilité nette-nette : ce que la fiscalité laisse vraiment

La rentabilité nette-nette, c'est la rentabilité nette une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux payés. À bien identique, elle peut varier de plus d'un point selon le mode de location et le régime fiscal.

Au régime réel, le calcul devient vite technique (amortissements, déficits reportables...), et c'est là que l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé dans les revenus locatifs, comme Amarris Immo, fait la différence. Pour notre T2 à 200 000 € loué 850 € par mois, avec une tranche d'imposition à 30 % et un achat comptant (pour isoler l'effet de la fiscalité), voici la comparaison à loyer égal :

• Location nue au micro-foncier : environ 3 370 € d'impôt et de prélèvements sociaux, rentabilité nette-nette de 2,3 %.
• Location meublée au micro-BIC : environ 2 480 € à payer, rentabilité nette-nette de 2,8 %.
• Location meublée au réel : après les charges, 400 € de comptabilité et environ 5 700 € d'amortissements du bien et du mobilier, près de 950 € à payer, rentabilité nette-nette de 3,4 %.

Évidemment, ces chiffres restent indicatifs, car un meublé demande l'achat du mobilier (mais se loue souvent un peu plus cher). En location nue, le réel n'aurait pas fait mieux ici, les charges pesant moins de 30 % des loyers.

Location meublée ou nue en 2026 : ce qui change côté fiscalité

En 2026, la location meublée supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue. La hausse de la CSG votée pour 2026 touche les bénéfices des loueurs en meublé non professionnels, pas les revenus fonciers.

Ce taux s'applique au revenu imposable, pas aux loyers : un loueur au réel dont le résultat est effacé par les amortissements n'en paie pas. Ces amortissements ont d'ailleurs été maintenus par la loi de finances pour 2026.

En location nue, la nouveauté s'appelle le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé. Pour les logements achetés entre le 21 février 2026 et fin 2028, il permet d'amortir un bien loué vide, jusqu'à 8 000 € par an en loyer intermédiaire. Les conditions sont strictes : immeuble collectif, logement neuf ou lourdement rénové, 9 ans de location minimum, loyers et ressources plafonnés.

3- Cash-flow : l'effort d'épargne mensuel à prévoir

Le cash-flow est la différence, chaque mois, entre les loyers encaissés et toutes les dépenses, crédit compris. S'il est négatif, c'est vous qui complétez de votre poche : on parle alors d'effort d'épargne.

Reprenons notre T2 à 200 000 €, financé cette fois avec 20 000 € d'apport et un prêt de 180 000 € sur 20 ans. En août 2026, le taux moyen sur cette durée atteignait 3,27 %, soit une mensualité d'environ 1 023 € hors assurance emprunteur. Face à 850 € de loyer et près de 180 € de charges mensuelles, le cash-flow tourne autour de -350 € par mois, avant impôt.

Ça n'a rien d'anormal (les loyers nets couvrent ici les deux tiers de la mensualité), mais cet effort doit rester supportable pendant 20 ans.

4- Vacance locative : combien coûte un mois sans locataire ?

Un seul mois de vacance par an fait perdre 8,3 % des loyers annuels. Pour un T2 à 200 000 € loué 850 € par mois, la rentabilité nette passe ainsi de 4 % à 3,6 %.

Le taux d'occupation dépend de la demande locale (emploi, université, transports) et du type de location : un meublé change plus souvent de locataire, avec un bail d'un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en location nue.

DPE : le risque locatif à surveiller avant 2028

Un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut sortir du marché locatif. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le tour des F en 2028, puis des E en 2034.

Au 1er janvier 2025, le parc locatif privé comptait encore environ 1,1 million de passoires énergétiques (classes F et G), soit 13,8 % des logements, dont 453 000 classés G. Leurs loyers sont d'ailleurs gelés depuis août 2022.

Bonne nouvelle pour le chauffage électrique : son coefficient de conversion dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. Si la classe s'améliore, l'étiquette se met à jour gratuitement en ligne. À vérifier avant d'acheter... ou de lancer des travaux.

5- TRI : la rentabilité réelle, revente comprise

Le taux de rendement interne, ou TRI, mesure la rentabilité annuelle moyenne d'un investissement locatif du premier au dernier euro, revente comprise. C'est le seul indicateur qui intègre à la fois l'apport, les loyers, le crédit, les impôts et le prix de vente.

Chaque flux y compte au moment où il intervient, car 1 000 € encaissés dans quinze ans valent moins que 1 000 € aujourd'hui. Un tableur suffit pour le calculer, et il permet de comparer un bien locatif avec une assurance vie ou des SCPI. Un bien au cash-flow négatif peut afficher un bon TRI si sa valeur progresse... et inversement.

Revente d'un bien LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle viennent gonfler la plus-value imposable à la revente. La règle vise les ventes conclues depuis la mi-février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant.

Imaginons 50 000 € d'amortissements du bien déduits en dix ans. À la revente, ils s'ajoutent à la plus-value, taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention encore modeste (30 % pour l'impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux), soit environ 14 500 € de plus, hors surtaxe éventuelle.

À noter, les résidences services (étudiantes, seniors, Ehpad) échappent à cette règle, tout comme l'amortissement du mobilier. Et la plus-value est exonérée d'impôt après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.

En bref, la rentabilité d'une annonce n'est qu'un point de départ, que charges, fiscalité et crédit peuvent faire fondre de moitié... ou confirmer.

Nota Bene

• Amortissement : la déduction annuelle d'une fraction du prix du bien et du mobilier (le terrain ne s'amortit pas).
• Micro-foncier et micro-BIC : des régimes simplifiés avec un abattement forfaitaire, 30 % en location nue (jusqu'à 15 000 € de loyers par an) et 50 % en meublé de longue durée (jusqu'à 77 700 €). Pour lever toute ambigüité, les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).