Crédit immobilier : comprendre la capacité d'emprunt en 5 questions
Sommaire
Si vous avez un projet d'achat immobilier, vous devez calculer votre capacité d'emprunt afin de déterminer de quel budget vous pouvez disposer. On vous explique en quoi consiste cette notion de "capacité à emprunter" en 5 questions.
1- C'est quoi, la capacité d'emprunt ?
On appelle capacité d'emprunt le montant maximum qu'un emprunteur peut espérer obtenir auprès des établissements bancaires pour financer un achat immobilier.
Cette notion, aussi appelée capacité d'endettement, constitue avec l'apport personnel l'une des deux principales composantes de la capacité d'achat.
Vous avez donc besoin de connaître votre capacité à emprunter pour évaluer votre pouvoir d'achat immobilier.
2- Comment est-elle calculée ?
La capacité d'emprunt d'une personne dépend de deux variables : le taux d'endettement et le reste à vivre du ménage.
Le taux d'endettement est un indicateur qui évalue les charges du foyer en regard de ses ressources.
Ce taux permet à la banque de vérifier que l'emprunteur n'accumule pas trop de dettes par rapport aux moyens financiers dont il dispose.
Comme son nom l'indique, le reste à vivre désigne la somme qui reste à la disposition du ménage emprunteur une fois qu'il s'est acquitté de l'ensemble de ses charges.
Ce montant doit être suffisant pour permettre au foyer de vivre normalement et de payer ses dépenses courantes incompressibles, comme les factures d'électricité et de téléphone ou les frais d'alimentation par exemple.
3- Quels sont les critères d'attribution des banques ?
Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques examinent donc le taux d'endettement et le reste à vivre de votre foyer.
En règle générale, les établissements bancaires appliquent la règle des 33% de taux d'endettement.
Cela signifie que le montant maximum de vos mensualités à rembourser ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels.
Une banque peut toutefois faire des exceptions pour les meilleurs dossiers, présentant des revenus très élevés.
En ce qui concerne le reste à vivre, les critères des banques dépendent de la composition de votre foyer (votre statut de célibataire ou en couple avec ou sans enfants) et de votre lieu de résidence.
En effet, si vous vivez à Paris, vous aurez besoin d'un reste à vivre plus important que si vous résidez en province, en raison du coût de la vie plus élevé en région parisienne.
4- Comment connaître sa capacité d'emprunt ?
Si vous voulez connaître le budget dont vous pourriez disposer pour financer un projet immobilier, il vous suffit d’utiliser l’une des nombreuses calculatrices en ligne permettant de déterminer facilement sa capacité d'endettement.
Grâce à ces outils de simulation en ligne, vous pouvez procéder à la vérification de votre capacité d'emprunt en quelques clics.
Il vous suffit d'indiquer votre salaire net et les autres revenus de votre foyer, ainsi que vos principales charges : le montant de votre loyer, vos autres crédits en cours et vos dépenses mensuelles récurrentes.
5- Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?
Si votre capacité d'emprunt actuelle est insuffisante pour financer le projet dont vous rêvez, sachez qu'il existe quelques astuces pour augmenter cette capacité d'endettement.
Si vous remboursez déjà plusieurs crédits à la consommation, mieux vaut solder toutes vos dettes avant de demander un prêt immobilier à la banque.
La restructuration de vos crédits en cours peut également vous aider à augmenter votre capacité d'emprunt. En contrepartie, la durée de remboursement de votre crédit sera allongée.
De la même manière, vous pouvez choisir une durée de remboursement plus longue pour votre crédit immobilier. En passant de 10 ans à 25 ans, le montant que vous pourrez emprunter sera fortement impacté.
Vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier afin de comparer les offres de différentes banques et d'obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier. Ainsi, votre mensualité à rembourser sera moins élevée.
Suivant la même logique, il est vivement conseillé de comparer les différentes offres en assurance emprunteur afin de faire des économies non négligeables sur toute la durée du prêt.
