Marseille attire toujours les investisseurs, entre bord de mer, grands projets urbains et loyers dynamiques. Mais en 2025, le paysage fiscal a bougé, ce qui change la donne. Avant de se lancer, mieux vaut clarifier quels dispositifs comptent vraiment pour optimiser son achat, et où ils font la différence... Pour un accompagnement de proximité, vous pouvez solliciter Filianse, <a href="https://www.filianse.com/conseillers-gestion-patrimoine-marseille/">des experts en gestion de patrimoine à Marseille</a>.
Marseille, un marché porteur mais contrasté en 2025
Les prix de vente se stabilisent globalement, avec un ticket moyen autour de 3 000 à 3 200 €/m² selon les sources, et de fortes disparités entre arrondissements.
Côté loyers, l’Observatoire Local des Loyers indique une médiane située autour de 13,2 €/m² sur l’agglo, avec des zones qui montent vers 16 €/m², ce qui soutient le rendement locatif si l’emplacement est bien choisi.
Ce qui change après la fin du Pinel
Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Concrètement, les nouvelles acquisitions en 2025 ne bénéficient plus de cet avantage, même si des baux antérieurs poursuivent leur course.
Les investisseurs se recentrent donc sur d’autres leviers, plus adaptés au contexte marseillais.
Les dispositifs encore actifs en 2025 et leur impact à Marseille
Denormandie dans l’ancien avec travaux, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Intérêt pour Marseille intra-muros, où la requalification d’immeubles permet d’aligner l’enjeu patrimonial et la baisse d’impôt. Attention aux critères, notamment la part de travaux et la localisation éligible.Loc’Avantages via l’Anah, incite à louer sous des loyers plafonnés en échange d’un avantage fiscal. Outil utile pour sécuriser la demande locative sur des quartiers à tension moyenne, avec une logique sociale assumée. Des évolutions ont été discutées pour le rendre plus attractif, ce qui peut améliorer son intérêt économique.Location meublée non professionnelle - LMNP, régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes pour la location meublée d’habitation, ou passage au réel pour amortir le bien et les meubles. En pratique, à Marseille, le meublé fonctionne bien sur les petites surfaces proches des pôles d’emploi et d’études, mais l’arbitrage micro vs réel se fait au cas par cas.Déficit foncier en location nue, toujours un pilier. Plafond général d’imputation de 10 700 € sur le revenu global, avec rehaussement temporaire jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique transformant un logement classé E, F ou G en A à D. À Marseille, où l’on croise souvent des immeubles anciens, ce levier est puissant si le projet de travaux est solide.Malraux dans les sites patrimoniaux remarquables, réduction d’impôt de 22 % à 30 % des travaux selon la zone et le document d’urbanisme. Intéressant pour des secteurs historiques marseillais, avec une vraie logique patrimoniale et un ticket travaux conséquent.
Et la zone de Marseille
Marseille relève du zonage tendu utilisé par l’État pour les barèmes et plafonds, historiquement classée en zone A dans le cadre Pinel, ce qui reflète la tension locative sur certains quartiers.
Pour toute adresse précise, le simulateur officiel confirme la zone applicable.
Rendement, un calcul rapide pour se situer
Exemple indicatif, à 3 020 €/m² et un loyer médian entre 13,2 et 16 €/m² par mois, le brut théorique glisse entre 5,2 % et 6,3 % selon les micro-marchés, avant charges et fiscalité.
Le choix du dispositif fiscal fera bouger le net.
En meublé, le micro-BIC simplifie, le réel peut surperformer si l’amortissement est pertinent.
En nu, le déficit foncier et, le cas échéant, son rehaussement temporaire, permettent d’écraser l’impôt sur la phase travaux, puis de stabiliser.
Quartiers et dynamiques urbaines
La métropole a bénéficié de la relance locative en 2024 et de projets structurants, notamment autour d’Euroméditerranée, ce qui soutient la demande sur des secteurs réhabilités et bien connectés.
Pour un investisseur, ces opérations tirent les loyers et limitent la vacance si l’immeuble est bien positionné.
Quel levier choisir selon votre cas
Projet de rénovation lourde en centre-ville et vision patrimoniale, regarder Malraux ou déficit foncier, avec des dossiers techniques plus exigeants mais un effet fiscal marqué.Ancien avec travaux et logique de revitalisation, étudier Denormandie si la zone est éligible, l’équilibre travaux, loyers, revente doit être chiffré calmement.Ciblage petites surfaces, flexibilité locative, le LMNP reste efficace, micro-BIC pour la simplicité, réel pour maximiser au cas par cas.Recherche de stabilité et d’impact social, l’option Loc’Avantages peut sécuriser l’occupation, tout en réduisant l’impôt, mais avec des loyers plafonnés, il faut un prix d’achat cohérent.
Erreurs fréquentes à éviter
Ne pas caler sa stratégie sur l’avantage fiscal seul, il doit juste améliorer un projet déjà rentable.
Ne pas lisser à la hausse les loyers attendus, Marseille est contrastée, on raisonne par rues, pas seulement par arrondissements.
Ne pas sous-estimer les travaux en copropriété, en ancien surtout.
Et, détail qui n’en est pas un, vérifier systématiquement la zone et les plafonds au moment de signer, les arrêtés bougent et les effets fiscaux suivent.
Nota Bene
"LMNP" signifie location meublée non professionnelle, régime BIC, au micro on applique un abattement de 50 % sur les recettes, au réel on déduit les charges et on peut amortir.
"Déficit foncier" signifie que vos charges de location nue dépassent vos loyers, avec imputation dans la limite annuelle prévue, et un plafond temporairement relevé pour certains travaux énergétiques.
"Malraux" renvoie à la réduction d’impôt sur travaux de restauration dans les sites patrimoniaux remarquables, sous contrôle architectural et règles strictes.
Pour diversifier vos placements
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Conclusion
À Marseille en 2025, l’effet Pinel disparaît, mais l’équation reste favorable quand on combine emplacement, juste prix et dispositif adapté. Denormandie, LMNP, déficit foncier et Malraux, chacun a sa logique. L’important est d’aligner le flux locatif, l’enveloppe travaux et la fiscalité pour bâtir une rentabilité nette durable. Et de prendre conseil, surtout si l’on vise des opérations à travaux ou patrimoniales, ce qui est souvent le cas dans la cité phocéenne.